ค่าโอนและภาษีซื้อขายอสังหาฯ เชียงราย ต้องเตรียมเงินส่วนไหนบ้าง

แยกค่าโอนกับภาษีให้ถูกก่อนคุยราคา

เวลาซื้อขายอสังหาฯ ในเชียงราย คำว่า ค่าโอน มักถูกใช้เรียกรวมทุกอย่าง ทั้งค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ค่าจดจำนอง และค่าเอกสารอื่น ๆ ถ้าคุยกันแบบรวม ๆ จะเกิดปัญหาตอนนัดโอน เพราะแต่ละรายการมีฐานคำนวณและผู้รับผิดชอบไม่เหมือนกัน จึงควรแยกชื่อรายการตั้งแต่แรก แล้วถามว่าใครจ่าย รายการไหนรวมในราคาขาย รายการไหนต้องจ่ายเพิ่ม และจะใช้ฐานราคาใดในการประมาณ

ในดีลจริง ผู้ซื้อควรทำตารางงบวันโอนอย่างน้อย 3 ช่อง คือ ราคาซื้อขายจริง ราคาประเมินราชการ และยอดเงินที่ต้องเตรียมเพิ่มนอกจากราคาทรัพย์ ส่วนผู้ขายควรถามภาษีฝั่งตัวเองล่วงหน้า เพราะภาษีฝั่งผู้ขายอาจเปลี่ยนตามรูปแบบเจ้าของ ระยะเวลาถือครอง และเงื่อนไขของทรัพย์ ถ้าผู้ขายคิดต้นทุนผิด อาจทำให้ต่อรองแล้วขาดทุน หรือกลับไปขอแก้ราคาในช่วงท้ายจนดีลเสียความเชื่อใจ

บ้าน ที่ดิน และอาคารพาณิชย์มีต้นทุนวันโอนไม่เหมือนกัน

บ้านพร้อมที่ดินมักมีรายละเอียดมากกว่าที่ดินเปล่า เพราะต้องดูทั้งเอกสารสิทธิ์ ตัวบ้าน ภาระจำนองเดิม และกรณีมีสินเชื่อใหม่ของผู้ซื้อ ถ้าเป็นอาคารพาณิชย์หรือทรัพย์ธุรกิจ ต้องระวังเรื่องผู้ขายเป็นบุคคลหรือนิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีมูลค่าเพิ่มบางกรณี และการตกลงว่าอุปกรณ์หรือสิ่งปลูกสร้างใดรวมอยู่ในราคาขาย ส่วนที่ดินเปล่าอาจดูง่ายกว่า แต่ถ้ามีการรังวัด แบ่งแยก รวมโฉนด หรือแก้แนวเขต ต้องเผื่อเวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่ม

การถามแค่ว่า ค่าโอนเท่าไหร่ จึงไม่พอ ควรถามว่าเป็นทรัพย์ประเภทใด ใครเป็นเจ้าของในเอกสาร มีภาระจำนองหรือไม่ ใช้สินเชื่อหรือเงินสด มีการมอบอำนาจหรือไม่ และสำนักงานที่ดินที่จะโอนคือที่ไหน เพราะจังหวัดเดียวกันแต่คนละอำเภออาจใช้เวลาเตรียมเอกสารและคิวงานไม่เหมือนกัน โดยเฉพาะทรัพย์ที่เจ้าของอยู่ต่างจังหวัดหรือมีเจ้าของหลายคน

ราคาประเมินมีผลต่อเงินสดที่ต้องเตรียม

ราคาประเมินราชการไม่ใช่ราคาตลาดและไม่ใช่ราคาซื้อขายเสมอไป แต่เป็นตัวเลขสำคัญที่สำนักงานที่ดินใช้ประกอบการคิดค่าใช้จ่ายบางรายการ ผู้ซื้อที่ดูแต่ราคาประกาศอาจประเมินงบผิด ถ้าราคาประเมินสูงกว่าที่คิดไว้ หรือถ้าธนาคารประเมินราคาต่ำกว่าราคาซื้อขาย ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินสดเพิ่มทั้งส่วนต่างราคาทรัพย์และค่าใช้จ่ายวันโอน

ก่อนวางมัดจำ ควรขอเลขโฉนดหรือข้อมูลที่พอให้ตรวจราคาประเมินได้ และควรถามผู้ขายว่าราคาที่เสนอขายรวมค่าใช้จ่ายส่วนใดแล้วหรือยัง ถ้าประกาศเขียนว่ารวมโอน ต้องระบุให้ชัดว่ารวมเฉพาะค่าธรรมเนียมโอน หรือรวมภาษีฝั่งผู้ขายด้วย เพราะสองคำนี้ให้ผลต่างกันมากในบางดีล

ใครจ่ายอะไรต้องเขียนในสัญญา ไม่ใช่คุยปากเปล่า

ข้อตกลงที่ปลอดภัยควรเขียนแยกรายการ เช่น ค่าธรรมเนียมโอนแบ่งคนละครึ่ง ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายผู้ขายรับผิดชอบ ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ผู้ขายรับผิดชอบ ค่าจดจำนองผู้ซื้อรับผิดชอบ และค่าเอกสารหรือค่ามอบอำนาจฝ่ายใดเป็นคนจ่าย หากมีคำว่า ผู้ขายออกค่าโอนให้ ต้องระบุว่าออกถึงรายการใด ไม่เช่นนั้นวันโอนอาจตีความไม่ตรงกัน

ถ้าดีลมีนายหน้า ผู้ประสานงาน หรือญาติช่วยขาย ควรให้ผู้มีสิทธิ์ตามเอกสารรับทราบข้อตกลงทั้งหมด ไม่ใช่คุยกับคนกลางเพียงคนเดียว เพราะสำนักงานที่ดินยึดเอกสารและผู้มีอำนาจโอนเป็นหลัก การเขียนชัดตั้งแต่สัญญามัดจำช่วยลดปัญหาเมื่อถึงวันโอนจริง และทำให้ผู้ซื้อรู้ยอดเงินที่ต้องเตรียมก่อนจองคิวธนาคารหรือเดินทางไปสำนักงานที่ดิน

เช็กลำดับเงินในวันโอนให้จบก่อนนัด

วันโอนมีทั้งเงินที่จ่ายให้ผู้ขาย เงินที่จ่ายสำนักงานที่ดิน เงินที่เกี่ยวกับธนาคาร และเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายย่อย ถ้าเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค ต้องระบุชื่อผู้รับเงิน ยอดเงิน และธนาคารผู้ออกให้ตรง ถ้าเป็นสินเชื่อ ธนาคารจะมีขั้นตอนของตัวเอง เช่น เช็ควงเงินอนุมัติ เช็คยอดปลอดจำนองเดิม นัดเจ้าหน้าที่ธนาคาร และเตรียมเอกสารจดจำนอง

ข้อผิดพลาดที่เจอบ่อยคือผู้ซื้อเตรียมเงินส่วนต่างไม่พอ ผู้ขายยังไม่ได้เคลียร์ภาระจำนอง เจ้าของร่วมมาไม่ครบ หนังสือมอบอำนาจใช้ไม่ได้ หรือมีค่าใช้จ่ายที่ไม่มีใครรับผิดชอบชัดเจนก่อนวันโอน ถ้าต้องเดินทางจากต่างอำเภอ เช่น แม่สาย เชียงของ เทิง หรือเวียงป่าเป้า การเลื่อนนัดหนึ่งครั้งมีทั้งค่าเวลาและค่าเดินทาง จึงควรสรุปยอดเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวันจริง

ตัวอย่างวิธีคิดแบบไม่หลงตัวเลข

สมมติซื้อบ้านในเชียงรายราคา 2,000,000 บาท ราคาประเมิน 1,800,000 บาท และผู้ซื้อกู้ 1,500,000 บาท ผู้ซื้อไม่ควรเตรียมแค่เงินดาวน์ 500,000 บาท แต่ต้องเผื่อค่าธรรมเนียมโอนตามฐานที่เกี่ยวข้อง ค่าจดจำนองตามยอดจำนอง ค่าเอกสาร และส่วนที่ตกลงกับผู้ขาย หากสัญญาเขียนว่าแบ่งค่าโอนครึ่งหนึ่ง ผู้ซื้อควรรู้ว่าครึ่งหนึ่งของรายการใด ไม่ใช่ครึ่งหนึ่งของทุกภาษีทั้งหมด

อีกตัวอย่างคือซื้อที่ดินเปล่าราคา 1,200,000 บาท ไม่มีสินเชื่อ แต่ผู้ขายถือครองไม่นานหรือเข้าเงื่อนไขภาษีบางรายการ ผู้ขายอาจมีต้นทุนภาษีสูงกว่าที่คาด หากผู้ขายบอกว่าราคารวมโอน ให้ผู้ซื้อถามซ้ำว่าเมื่อสำนักงานที่ดินคำนวณยอดจริงแล้ว หากสูงกว่าที่คาด ใครรับผิดชอบส่วนต่าง คำถามนี้ควรถามก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่ถามหน้าช่องชำระเงิน

ค่าใช้จ่ายวันโอนควรถามตั้งแต่ก่อนวางมัดจำ

หลายดีลไม่ได้ติดที่ราคาทรัพย์ แต่ติดที่ค่าใช้จ่ายวันโอน เพราะผู้ซื้อคิดว่าผู้ขายออกให้ทั้งหมด ส่วนผู้ขายคิดว่าแบ่งกันคนละครึ่ง คำว่า “ฟรีค่าโอน” หรือ “เจ้าของออกให้” จึงต้องแยกเป็นรายการ ไม่ใช่พูดรวม ๆ

ก่อนวางมัดจำควรขอให้ผู้ขายหรือผู้ประสานงานประเมินค่าใช้จ่ายคร่าว ๆ จากเอกสารจริง แล้วเขียนในสัญญาว่าแต่ละรายการใครรับผิดชอบ

ราคาประเมินกับราคาซื้อขายไม่ใช่ตัวเดียวกัน

ราคาประเมินราชการใช้เป็นฐานประกอบการคิดค่าใช้จ่ายบางส่วน แต่ราคาซื้อขายจริงคือราคาที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกัน สองตัวนี้อาจสูงต่ำกว่ากันได้

ถ้าจะคำนวณงบให้แม่น อย่าใช้เปอร์เซ็นต์คร่าว ๆ จากราคาประกาศอย่างเดียว ให้ดูเอกสาร ประเภทผู้ขาย ระยะเวลาถือครอง และเงื่อนไขสินเชื่อด้วย

กรณีกู้ธนาคารต้องเผื่อค่าจดจำนอง

ถ้าผู้ซื้อใช้สินเชื่อ จะมีขั้นตอนของธนาคารเพิ่ม เช่น เอกสารอนุมัติวงเงิน วันนัดโอนร่วมกับธนาคาร และค่าใช้จ่ายจดจำนอง

ควรให้ธนาคารแจ้งยอดที่ต้องเตรียมในวันโอนล่วงหน้า ไม่ใช่เตรียมเฉพาะเงินส่วนต่างระหว่างราคาซื้อขายกับวงเงินกู้

ที่ดินเปล่าไม่ได้แปลว่าค่าโอนง่ายกว่าเสมอไป

ที่ดินเปล่าอาจไม่มีค่าตรวจบ้านหรือค่าซ่อม แต่ยังมีความเสี่ยงเรื่องเอกสารสิทธิ์ แนวเขต ทางเข้า ภาระจำยอม การแบ่งแยกโฉนด และการรังวัด ถ้าแปลงยังต้องแบ่งจากแปลงใหญ่ หรือเลขโฉนดที่ให้มายังไม่ตรงกับแปลงที่จะขายจริง ยอดค่าใช้จ่ายและเวลาวันโอนอาจเปลี่ยนได้

ผู้ซื้อควรถามให้ชัดว่าแปลงพร้อมโอนทั้งแปลงแล้วหรือยัง มีการแบ่งขายเฉพาะบางส่วนหรือไม่ ถ้าต้องรังวัดก่อน ใครจ่ายค่ารังวัด ใครรอผล และถ้าวัดแล้วพื้นที่เปลี่ยนจะปรับราคายังไง คำถามพวกนี้เกี่ยวกับเงินวันโอนโดยตรง แม้จะไม่ได้ชื่อว่าค่าโอนก็ตาม

บ้านมือสองต้องดูภาระจำนองและสิ่งที่รวมในราคาขาย

บ้านมือสองในเชียงรายจำนวนมากยังมีภาระธนาคารเดิม หรือเจ้าของขายเพราะต้องปิดหนี้เดิมในวันโอน ถ้ามียอดไถ่ถอนจำนองเดิม ต้องรู้ว่าเงินจากผู้ซื้อหรือเงินกู้ใหม่จะถูกแบ่งไปปิดหนี้อย่างไร ธนาคารเดิมต้องส่งเจ้าหน้าที่มาหรือไม่ และใครถือเอกสารปลอดจำนองหลังชำระ

นอกจากเรื่องธนาคาร ยังควรถามว่าสิ่งใดรวมในราคาขาย เช่น ปั๊มน้ำ แทงก์น้ำ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ กล้องวงจรปิด หรืออุปกรณ์ร้านค้า ถ้าไม่เขียนไว้ วันโอนอาจไม่มีปัญหาตามกฎหมายที่ดิน แต่มีปัญหาความเข้าใจระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายหลังรับมอบทรัพย์

ผู้ขายเป็นนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดา ต้องถามต่างกัน

ถ้าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา คำถามหลักคือชื่อเจ้าของ ระยะเวลาถือครอง คู่สมรส เจ้าของร่วม ภาระจำนอง และภาษีฝั่งผู้ขาย แต่ถ้าผู้ขายเป็นบริษัท ต้องเพิ่มคำถามเรื่องผู้มีอำนาจลงนาม หนังสือรับรองบริษัท วัตถุประสงค์บริษัท มติที่เกี่ยวข้อง และภาษีที่อาจแตกต่างจากบุคคลธรรมดา

ดีลอาคารพาณิชย์ โกดัง ที่ดินเพื่อธุรกิจ หรือทรัพย์ที่เคยใช้ประกอบกิจการ ควรแยกเอกสารทรัพย์ออกจากเอกสารกิจการ อย่าคิดว่าซื้ออาคารแล้วได้สิทธิ์ทุกอย่างที่เกี่ยวกับกิจการเดิมเสมอ ค่าใช้จ่ายวันโอนอาจไม่ใช่ความเสี่ยงเดียว ยังมีภาษีและเอกสารทางธุรกิจที่ต้องถามเพิ่ม

ตารางคำถามสั้น ๆ ที่ควรถามก่อนให้สำนักงานที่ดินคำนวณยอด

ก่อนโทรถามหรือไปสำนักงานที่ดิน ควรรวบรวมข้อมูลพื้นฐานให้ครบ ได้แก่ ประเภททรัพย์ เลขเอกสารสิทธิ์ ตำบล อำเภอ ราคาซื้อขาย ราคาประเมินถ้ามี ชื่อผู้ขายเป็นบุคคลหรือนิติบุคคล ถือครองมานานเท่าไร มีจำนองหรือไม่ ผู้ซื้อกู้หรือจ่ายเงินสด และวันโอนที่คาดไว้

ถ้าข้อมูลยังไม่ครบ ให้ถือว่ายอดที่คำนวณได้เป็นเพียงประมาณการ ไม่ควรเอาไปเขียนสัญญาแบบตายตัว ควรเขียนว่าแต่ละฝ่ายรับผิดชอบรายการใด และยอดจริงให้เป็นไปตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณจากเอกสาร ณ วันโอน วิธีนี้ยืดหยุ่นกว่าและลดการทะเลาะเรื่องตัวเลขที่เปลี่ยนได้

สรุปก่อนถึงสำนักงานที่ดิน

ก่อนวันโอนควรรู้สามเรื่องให้จบ: ยอดเงินที่ต้องเตรียม เอกสารที่ต้องถือไป และคนที่ต้องไปเซ็นครบหรือไม่ ถ้ายังไม่ชัดเรื่องใดเรื่องหนึ่ง ควรเลื่อนนัดหรือเขียนเงื่อนไขให้ชัดกว่าเดิม

สำหรับผู้ซื้อ ให้แยกเงินเป็นสามส่วน คือเงินจ่ายผู้ขาย เงินจ่ายสำนักงานที่ดิน และเงินสำรองสำหรับธนาคารหรือเอกสารย่อย สำหรับผู้ขาย ให้แยกเงินที่จะได้รับสุทธิหลังหักภาษี ค่าไถ่ถอนจำนอง และค่าใช้จ่ายที่ตกลงออกเอง ถ้าทั้งสองฝ่ายเห็นยอดสุทธิคนละตัว ดีลที่ดูเหมือนตกลงกันแล้วอาจกลับไปเริ่มต่อรองใหม่ในวันสุดท้าย

วิธีที่เรียบง่ายที่สุดคือทำสรุปหนึ่งหน้าแนบกับสัญญาหรือแชตยืนยันก่อนวันโอน ระบุราคาซื้อขาย ยอดมัดจำ ยอดคงเหลือ รายการค่าใช้จ่าย ผู้รับผิดชอบ วิธีชำระ และเอกสารที่ต้องนำไป ถ้าข้อมูลชุดนี้ครบ การไปสำนักงานที่ดินจะเป็นขั้นตอนปิดงาน ไม่ใช่วันไปค้นหาว่าใครต้องจ่ายอะไร